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스텝 꼬인 갭투자…전세 낀 매물, 집값 하락 뇌관 되나

   

전문가들 "갭투자자 퇴로 막혀…집값 조정 가능성"

2020.09.11 13:11 입력
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앞으로 세입자 동의 없이 주택을 매각하려면 전세 계약 만료 6개월 전에 처분을 서둘러야 한다. 


정부가 최근 전세 낀 매물을 실거주 목적으로 매입했더라도 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 없다는 유권해석을 내렸기 때문이다. 이에 따라 전세 계약기한이 6개월 이하로 남은 매물은 입주가 제한될 수 있다. 내년 6월 전까지 자산을 처분하려 했던 갭투자자는 앞으로 주택 매매가 더 쉽지 않게 될 전망이다.


11일 국토교통부와 법무부 등에 따르면 정부는 최근 논란이 일고 있는 전세 낀 매물과 관련해 '소유권 이전'을 기준으로 갱신청구권 행사 가능 여부를 판단한다는 내용의 유권해석을 마련했다.


국토부 관계자는 "임차인이 요구를 했을 때 당시 집주인이 누구인지, 갱신 거절 사유(실거주 등)가 누구에게 있는지 등을 기준으로 판단하기로 협의를 마쳤다"고 밝혔다.


만약 집주인이 바뀌기 전에 세입자가 계약갱신청구권을 행사했다면 권리가 보장된다.


새 집주인은 이 경우 실거주 목적으로 주택을 매입했다고 하더라도 세입자의 요청을 거절할 수 없다. 매매 거래 시 세입자의 계약갱신청구권리도 함께 승계하기 때문이다.


하지만 새로운 집주인이 소유권이전등기까지 마쳐 소유권이 넘어갔다면 이후에는 실거주 등 정당한 사유가 있다면 계약갱신을 거절할 수 있다. 


이 같은 상황에서 앞으로 전세 낀 매물의 거래는 더욱 쉽지 않게 될 전망이다.


주택임대차보호법에 따르면 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시기가 '계약만료 6개월 전부터 1개월 전'(12월10일 이후부터는 2개월 전)으로 규정돼 있다. 


국토부 등에 따르면 이 때문에 ▲계약 만기가 6개월 이하로 남았거나 ▲묵시적 갱신으로 계약기간이 연장된 경우는 새 집주인은 실거주 등 정당한 사유가 있더라도 세입자의 동의 없이는 입주가 불가능하게 됐다.


실수요자 입장에서는 전세 낀 매물을 샀다가 최소 2년 이상 입주를 못하는 등 자칫 낭패를 볼 수 있게 된 것이다. 


사실상 전세 낀 매물은 호가를 낮추지 않으면 매매가 쉽지 않게 됐다. 전세 낀 매물이 서울 아파트 매매시장에 하방 압력을 키우는 뇌관이 될 수 있다는 분석이 나오고 있는 이유다.


내년 6월 전까지 자산을 매각해야 하는 갭투자자와 임대사업자 등 다주택자는 다급해졌다.


특히 민간임대주택법 개정으로 폐지되는 단기임대주택(4년), 매입임대(5년), 장기일반아파트 등 연내 46만8000가구의 임대주택 등록이 말소된다. 하지만 이들 주택의 임대차 계약은 여전히 유효하기 때문에 이들 중 상당수는 내년 6월 세제 강화를 앞두고 전세 낀 매물로 나올 가능성이 높아졌다.


현재로서는 세입자 동의 없이 주택을 매매하려면 전세 만기 6개월 전까지 소유권 이전 등기를 마치는 수밖에 없다. 


하지만 매수자 입장에서는 반 년 뒤에나 입주 가능한 집을 당장 매입하는 것에 대한 부담이 클 수 있다. 


입주하지 못하는 집에 6개월 이상 돈이 묶이는 데다, 6개월 뒤 집값이 하락할 경우에는 손해를 볼 수 있기 때문이다.


또 세입자 입장에서는 계약 만료 6개월 이후에나 계약갱신청구권을 쓸 수 있기 때문에, 그 전에는 집을 보여주지 않는 등 주택 매매에 비협조적일 가능성이 높다. 집주인과 세입자간에 갈등을 빚을 가능성도 크다.


전세 낀 매물을 매각하기 쉽지 않은 시장 환경 탓에 청약 시장도 영향을 받을 가능성이 거론된다.


그동안 신축 아파트는 분양가의 일부를 세입자를 받아 치르는 갭투자가 성행했다. 하지만 세입자를 한 번 받으면 4년간 매매가 쉽지 않게 되기 때문에 앞으로 청약에 신중해질 수밖에 없게 됐다. 


다만 서울 등 수도권 일부 지역은 민간택지 분양가 상한제의 영향으로 당첨자가 최소 2~3년간 실거주해야 하는 상황이기 때문에 이 같은 영향은 다소 제한적일 수 있다는 의견도 있다.


전문가들은 향후 전세 낀 매물의 경우 시간이 흐를수록 매수 희망자를 찾기가 더 어려워 질 것으로 보고 있다. 


박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "전세 낀 매물의 경우 매수자의 리스크가 크기 때문에 매매 자체가 쉽지 않게 될 것으로 보인다"면서 "이 같은 매물이 시장의 하방 압력으로 작용하면 일부 조정이 이뤄질 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.


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